гр.София, 19.09.2022г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ПЪРВО ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 9-ти състав в публичното заседание на тридесети юни две хиляди двадесет и втора година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ : БИЛЯНА МАГДЕЛИНОВА
при секретаря Юлия Асенова, като разгледа докладваното от
съдия Магделинова гр.дело №15456/2016год. и за да се произнесе, взе предвид
следното.
Прoизводството е образувано във връзка с решение №49/24.01.2000г. по т. д. № 548/2021г. по описа на САС, ТО,
13-ти състав, с което е обезсилено решение
№2390/02.04.2019г. на СГС, ГО, 9-ти състав, постановено по настоящото дело, в
частта, с която е прогласена за нищожна на основание чл.146 във вр. с чл.143,
т.14 /коректно т.15/ от ЗЗП като неравноправна клаузата на раздел 4 от „Общи
условия“, т.9.2. във връзка с т.4.4., вр с т.6 на договора за посредничество с
купувач, предоставян от „И.“Ад, ЕИК********, със следното съдържание „В
случаите по т. 4 купувачът дължи неустойка в размер на 3% /три процента/ от
продажната цена, посочена в настоящия договор и е осъдено „И.“АД, ЕИК********
да отстрани тази клауза от договора за
посредничество, като делото е върнато в тази му част за произнасяне от
първоистанционния съд.
Решението на САС е постановено във връзка с решение на № 60050
от 7.06.2021 г. на ВКС по т. д. № 860/2020 г., II т. о., ТК, с което е
обезсилено решение на
Софийския апелативен съд, ТО, 11 състав, с което е потвърдено решение№2390 от 02.04.2019г. по
гр. д. № 15456/2016 г. на Софийския градски съд, ГО, І – 9 състав, в частта, с
която съдът се е произнесъл по исковете на Комисията за защита на
потребителите, касаещи клаузата на т. 9. 2 от Договор за посредничество с
купувач, като е върнато в тази
част делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.
Мотивите за обезсилване на
решението са следните:
„Оплакванията на касатора
по отношение на решението в частта за установена неравноправност на
клаузата на т. 9. 2. произтичат от изложените в същото съображения. При
произнасянето си по този иск обаче въззивният съд е излязъл извън предмета на
спора /съобразно заявения петитум/, както и е обсъждал основания, каквито не са
въведени с исковата молба. Съгласно предявения иск за нищожност и свързаните с
него осъдителни искове, клаузата на т. 9. 2., според която в случаите на т. 4.
4. купувачът дължи неустойка в размер на 3 % от продажната цена, не се атакува
изцяло и по-конкретно не се атакува дължимостта на неустойката, в какъвто
смисъл са мотивите на въззивния съд. Искът е насочен само срещу част от
условията на т. 4. 4. вр. т. 6, при които се прилага клаузата на т. 9. 2. /и
само тяхното премахване от договора се претендира/, а именно когато не само
купувачът, а и свързано с него лице придобие имот, предложен от посредника, по
време на действие на договора или 12 месеца след прекратяването му /т. 4. 4. /,
както и в случаите, в които за имот, представен /предложен/ от посредника на
купувача се счита не само имот, описан в посочените документи - Регистър на
предложените имоти, Отчет за пазарното предлагане, изпратен на купувача, а и
други имоти, собственост на същия продавач или свързано с него лице в сградата,
в която се намира такъв имот /т. 6, предл. 3/. Предвид изложеното се налага
изводът, че въззивният съд не се е произнесъл по предявения иск, съобразно
неговото основание и петитум, както и не е поправил допуснатите от първата
инстанция неточности в тази връзка, поради което и решението в тази част е
недопустимо.
Предвид изложеното дотук,
въззивното решение следва да бъде оставено в сила в частите, касаещи
клаузите на т. 9. 1. пр. 2 и т. 11 от договора за посредничество с купувач,
следва да бъде отменено в частите, касаещи т. 9. 1. пр. 1 и вместо това
исковете срещу тази клауза да бъдат отхвърлени, както и да бъде обезсилено в
частите, касаещи клаузата на т. 9. 2., като делото бъде върнато за ново
разглеждане от друг състав на въззивния съд“.
С решение на СГС по
настоящото дело е прогласена за нищожна, на основание чл. 146, ал. 1 във вр. с чл. 143, т. 14 от Закона за защита на потребителите,
неравноправна клауза в раздел IV "Общи условия", т. 9. 2. във връзка
с т. 4. 4., вр. с т. 6 на договора за посредничество с купувач, предоставян от
"И. „ АД, със следното съдържание: "В случаите на т. 4. 4. КУПУВАЧЪТ
дължи неустойка в размер на 3 % /три процента/ от продажната цена посочена в
настоящия договор" и е осъден ответника да отстрани тази клауза от
договора за посредничество с купувач.
От обстоятелствената част
на исковата молба, по която е образувано делото, се установява, че искането е
за прогласяване за нищожен текстът на т.9,2, във връзка с т.4.4 и т.6, предложение
трето, от договора в подчертаната част,
които предвиждат следното:
В раздел IV " Общи
условия", в т. 9. 2., е посочено, че "В случаите на т. 4. 4.
КУПУВАЧЪТ дължи неустойка в размер на 3 % /три процента/ от продажната цена
посочена в настоящия договор. " (т. 4. 4. гласи, че "Страните след
проведено изрично допълнително договаряне и отчитайки особеностите на
конкретния случай се съгласяват, че ако по време на действието на настоящия
договор или в срок от 12 (дванадесет) месеца след прекратяването му, КУПУВАЧЪТ
или свързано с него лице придобие имот, представен от ИМОТЕКА, това ще се
счита за опит на КУПУВАЧА недобросъвестно да избегне заплащането на
възнаграждение". Съгласно т. 6, пр. 3 от договора: "За целите на
настоящия договор: "имот, представен от ИМОТЕКА" е имот, представен в
Регистъра на предложените имоти, в Отчет за пазарното предлагане (изготвен от
ИМОТЕКА и изпратен на КУПУВАЧА) или по друг начин, а също и идеални части от
такъв имот или ограничено вещно право върху такъв имот, както и другите
имоти, собственост на същия продавач или свързано с него лице в сградата, в
която се намира такъв имот").
По отношение на процесната
клауза на заседание от 14.07.2016 г. КЗП е установила, че е неравноправна „по смисъла на чл.143, т.19 от
ЗЗП, тъй като представлява уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря
на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между
правата и задълженията на търговеца и потребителя. Клаузата задължава
потребителя да заплати неустойка в размер на 3% от продажната цена за услуга,
която не е извършена от посредника, т.е. покупка на недвижим имот, който не е
предложен от посредника. В случая неравноправието на клаузата се изразява и в
това, че търговецът разширява неоснователно правата си по конкретен договор с
предмет точно определен имот за сметка на потребителя. Търговецът с тази клауза
си осигурява възможността да претендира неустойка в размер, равняваща се на
цялото възнаграждение, което би получил при осъществено реално посредничество
при придобиване на недвижим имот, предложен от него. С тази клауза
търговецът без реално да е осъществил
каквото и да е посредничество между купувача и продавача/придобиване на имот/
задължава купувача да му заплати възнаграждение, което не би следвало да му се
полага по договора, поради непредоставяне на конкретна услуга. Видно от
клаузите на договора потребителят няма такива разширени права срещу търговеца,
излизащи извън предмета на договора, каквито си е осигурил търговеца. В случая
е необходимо текстът на т.4.4. и т.6, предложение трето, в подчертаната част да
отпаднат.“
Във връзка с посоченото
решение на КЗП е предявен колективен иск за прогласяване нищожността на посочените
клаузи от договора за посредничество с клиент, по който е образувано настоящото
дело, като не е конкретизирано в петитума на исковата молба, че предмет на иска
е само подчертаната част от посочените разпоредби, но това следва от обстоятелствената
част на исковата молба и протокола за взетото решение от КЗП.
При така установените факти се налагат следните правни изводи:
За да бъде неравноправна оспорената
клауза следва: 1/ да не е индивидуално уговорена; 2/ да е във вреда на
потребителя; 3/ да не отговаря на изискванията за добросъвестност и 4/ да води
до неравновесие в правата и задълженията на страните във вреда на потребителя.
В чл. 143, т. 14 от ЗЗП,
съобразно редакцията в ДВ, бр. 57 от 2015 г.,
действаща към датата на подаване на исковата молба и протокол№18/14.07.2016г.
на КЗП, приложима към разглеждания случай,
е предвидено, че е неравноправна клаузата,
която налага на потребителя да изпълни своите задължения, дори и ако търговецът
или доставчикът не изпълни своите.
Процесната клауза на т.9,2, във връзка с т.4.4 и т.6, предложение трето, от договора за посредничество с купувач предвиждат,
че ответникът има право
да получи неустойка - 3 % ( колкото е уговореното му възнаграждение за
посредничество), в случай че потребителят или свързано с него лице закупи имот,
представен от ИМОТЕКА по време на действието на настоящия договор или в срок от
12 месеца след прекратяването му. Същевременно дадената в т. 6, пр. 3 дефиниция
на "имот, предложен от ИМОТЕКА" е максимално широка и включва освен
"имот, представен в Регистъра на предложените имоти, в Отчет за пазарното
предлагане (изготвен от ИМОТЕКА и изпратен на КУПУВАЧА) или по друг
начин", също и "идеални части от такъв имот или ограничено вещно
право върху такъв имот, както и другите имоти, собственост на същия продавач
или свързано с него лице в сградата, в която се намира такъв имот". От
съдържанието на оспорените разпоредби следва да се направи извод, че при
тяхното действие потребителят ще бъде ограничен да закупи не само предложения
имот, но и друг имот на същия собственик или на свързано с него лице, дори и за
него да не е извършвано посредничество. Възможно е "И." АД да
предложи на купувача имоти при неатрактивни за него цени и същите тези имоти,
или имоти на същия собственик или на свързани с него лица в същата сграда, да
бъдат предложени на потребителя от друг посредник. Възможно е също така
информацията за продажбата на такива имоти да достигне до евентуални купувачи
по друг начин, а не чрез посредничеството на ответника. Купувачът обаче ще бъде
ограничен да договаря поради предвидената клауза за неустойка. Ако в
отношенията между търговци, които са професионалисти, една такава клауза,
целяща да обвърже купувача да договаря единствено чрез този посредник, би била
действителна, то в отношенията търговец с потребител съдът намира, че такова
ограничение е във вреда на последния по см. на чл.143 от ЗЗП. Наред с това
е предвидено с ограниченията, предвидени в договора, да бъде обвързан не само
потребителя, но и свързано с него лице, което противоречи на изискванията за
добросъвестност и води до неравновесие в правата и задълженията на страните във
вреда на потребителя.
Правилото на т. 9. 2., вр. с т.
4. 4., вр. с т. 6, предложение трето, от договора налага на потребителя да
плати неустойка в размер на евентуално дължимото възнаграждение, независимо от
това дали е получил услугата изцяло и качествено, като ограничението се
простира и до свързаните с потребителя
лица. С оглед на това съдът приема, че оспорената клауза е във вреда на потребителя и
създава значителна неравнопоставеност между правата и задълженията, произтичащи
от договора. Не може да се приеме, че такава договорка би се постигнала при
индивидуално договаряне между потребител и доставчика на услугата, а и няма
доказателства такова да е осъществено. По силата на договора потребителят е
поставен в по-неблагоприятно правно положение от предвиденото в действащото
законодателство.
Предвид изложеното клаузата на т.
9. 2., вр. с т. 4. 4., вр. с т. 6, предложение трето, е нищожна относно следния текст на т.4.4. „когато
не само купувачът, а и свързано с него лице придобие имот, предложен от
посредника“, както и т.6, предложение трето, относно следния текст „а и други
имоти, собственост на същия продавач или свързано с него лице в сградата, в
която се намира такъв имот“, поради което искът е основателен и следва да бъде уважен.
Така
мотивиран, Софийски градски съд
Р Е Ш И :
ПРОГЛАСЯВА за нищожна по
предявения от К.ЗА З.П.срещу „И.“АД с ЕИК ******иск с правно основание чл.146 ,
ал.1 във вр. с чл. 143, т.14 от Закона за защита на потребителите в редакцията
към ДВ.бр. бр. 57 от 2015 г., като неравноправна,
клаузата на т.9.2. във връзка с т.4.4 и т.6,
предложение трето от договора за посредничество с купувач относно следния текст на т.4.4. „когато не
само купувачът, а и свързано с него лице придобие имот, предложен от посредника“, както
и т.6, предложение трето относно
следния текст „а и други имоти, собственост на същия
продавач или свързано с него лице в сградата, в която се намира такъв имот“, като ОСЪЖДА "И." АД да отстрани посочените текстове от договора за
посредничество с купувач.
РЕШЕНИЕТО
може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от съобщението до
страните.
СЪДИЯ: